办公地点被包围，物业选聘遭停摆，业主大会投票箱需要电锯切开|看西班牙名园业委会的荆棘之路

业委会的运作早已不只是退休人士参与其中，闵行区西班牙名园（简称“名园”）也不例外。16年上任的名园第四届业委会中，全体七个业主委员，全职上班的同时耐心兼顾名园日常的琐碎管理。他们倾尽全力摸索着学习如何更专业化、合法化，尽一切可能实现小区事务的公开透明。围绕在业委会周围的，还有一批随叫随到的核心志愿者，大多是二十几或三十几的年轻人。全职工作的90后施伟就是其中核心，已在名园生活十多年的他表示将业余时间投入小区事务主要是为了一份情怀。参与名园事务的大半年时间里，他笑称自己暴瘦一圈，但也成功地将互联网思维带入名园。他搭建了数据库以储存名园十年内的文件，同时管理着许多微信群供业主们交流沟通。在这样一群业主的努力下，名园的环境有了改善。令很多小区最头疼的停车难问题成为第四届业委的首个攻坚对象，新老业主之间互相妥协，确定最终方案：逐步转化已有固定车位，直至实现小区内车位全流通。社会车辆停车费用提高，业委监督物业将停车费转入名园的公共收益账目。就这样，原本一季度只有6,000元的停车收入在规约实施的第一个月里就翻了10倍，实收六万多。

然而，新一任业委会的运作没有想象中获得民意的完全支持。在过去2年多时间，名园反而经历了一次次激烈的对抗。在访谈中，副主任汪老师和施伟半调侃半辛酸地讲述了几个典型案例。比如业委会实施新一轮停车管理时曾遭社会人士铁棒要挟。又比如在今年物业更迭时必须依赖特警护送上门送票，业委为自证清白被迫使用保险箱作为票箱，开票时再用电锯当场锯开。

（用电锯切开，业主大会会议投票箱）

(座谈会的现场)

甚至由于小区事务的繁重和各种谣言的沸腾，连自己的本职工作都深受影响。如今名园正值多事之秋，6月份刚刚召开的业主大会投票决定不再续聘开沿用至今的开发商前期物业，可本应顺利继续的第二次业主大会却遭遇停摆，随着时间流逝，名园可能会面临现有物业撤离的尴尬境地。然而小区内对于物业选聘方案的反对声音与日俱增，微信群里各种争议和质疑要求解释物业选聘方案，有时反对声音会发展到线下，居委会转达了业主不间断的投诉，还有多人包围业委会办公地点，强关监控探头的对抗。

采访结束时，汪老师和施伟带着我们穿过大半个名园，细数其中发生的变化和还存在的问题。我希望记录下他们的付出与困惑，为名园更好的未来和尚未心冷的后来者提供一些经验思索。

被拉下“坑”的业主

众蚁社区：你最初是怎么参与到小区工作中的？

汪：我们小区第四届业委会换届改选是2016年上半年直到9月份正式成立业委会。我在小区2000年到2001年最初交付的时候和一些业主有过交流，希望成立第一任业委会。所以（改选第四届业委会）那个时候他们说你干吗，你出来就好了什么。所以这个时候慢慢我就介入了小区的业委会，所以这也是一种，我觉得这是一个历史的误会。其实当时我是不怎么想去的，我觉得这个争争吵吵这个事情我也没有，不是太喜欢。但是后来慢慢的想，因为有一些业主工作当中的一些变动实在没时间，那他们跟我比较熟就说你做出来，否则业委会的席位就被其他的人占了，有点这个意思。

施：我其实今年三月份都还是反业委会的。我是16年家里遭窃后才开始关注小区事务，名园还上了当年2016年上海市公安局闵行分局的小偷最爱的十大小区的第十位。这就引发了业主很多对于物业管理的质疑。我是第一次认识了当时居委会的书记，我说你们这个小区怎么回事？他给我讲这个细节包括他们机房设备是坏的，物业没有维修什么的。我直到今年三月听到的声音都是业委会不批钱，所以对业委会不满。后来我才知道不批钱有很多原因，有各种原因。其中我是后来咨询了居委会的人，我才知道物业的大量报价是没有预算的，给你报空口（即业委会合同签完字后再由物业往里边填金额）。这是个坑，我是做工程的，我知道为什么，我是做工程咨询的。就是他开了你同意他修了，如果钱用的多，业主到时候质疑你，你怎么不去？业委会怎么不去做竣工验收？但这个就不正常，为什么？相当于业委会每天跟着物业公司看你多少方土，多少方面积，这个是不正常的管理模式。

停车管理遭反对，咬牙坚持整顿

众蚁社区：你们业委会上任后做了哪些事？

汪&施：小区内部的管理的话，我们选择了做停车规约，胆子很大。刚才我讲我们有地面车位大概是600个，地下车库是300多个。那么我们有1800个人家。因为这个矛盾太突出了，一直因为这件事打110。后来我们查了一下，就原来有一个停车系统，停车系统如果正常的每个月的停车150块或者200块，是要交到物业的。然后临时停车费非常便宜，就是五块钱几个小时，十块钱停一天。只要停车进来，跟是不是业主没关系。名园这个位置就在地铁站边，另外我们有瑜珈馆，有游泳池，外面进来的带了小孩马路上一停。人家早上应该出去的车比较多，而我们小区是进来的车子不少。社会车辆停在这里坐地铁去上班了，然后晚上进来。所以这个时候你说，我们业委会就是觉得这是个问题， 首先我们要清理，那么把外来车辆我们社会车辆我们要控制。第二有些老的住户，因为有两辆车、三辆车全都进不来，新的业主一辆车都进不来。

我们根据业委会报表，我们第一就查一个季度的临时停车费大概就是6千块。所以我们觉得这个收益肯定是被捣糨糊了，按理说你临时停车的车，也应该交到业委会，但事实不是。然后甚至物业拿了这个车位，利用这个车位，就是跟某些业主达到利益互惠。甚至于有人晚上回来，车进来找一个空的要停车，物业说这个车不行，那为什么不能停？我们先制定的规约上面规定晚上十点半以后，大家可以不区分固定和流动车位随便停，就是十点半以前，你原来固定的车位可以停自己的车，十点半以后我们是不可以，这是明确信息的，但是晚上在那里就是不让你停。我们觉得不行，所以那个时候我们做了两个方案，A方案车位全流通，B方案逐步过度，就是原来固定车位的人还是固定，不固定的人就是以后搬出去了搬家，固定车位只减少增加到全流通的车位。方案公示后有人拿着铁棍到业委会来打人。

我们投了两次票，第一次投票，你选择全流通，还是说同意逐步变成全流通这个方案，就是维持现状逐步推进的这个想法。所以当时绝大多数业主就是投了票，就是B方案逐步过度的方案。所以现在就变成老业主原来有固定的、指定的地面车位的，这个车位维持现状，但是你不得转让、不得搬迁，逐步逐步把这个车位比如空出来以后，就增加全流通。就是现在就变成这样，反之你不属于业主一户一车的，全是按照十块钱一小时收费，一天八十块钱为限。因为原来我们没有这个新的系统，谁应该收费？谁不应该收费呢？非常模糊，我们去引进那个停车新的停车管理系统，你这辆车登记，我们系统里面登记好你是属于什么性质？你就按照什么缴费进出进出。你物业少收钱你物业就有失作为。所以我们的停车费用一下子就上升，第一个月上升到六万五。

业委会的尴尬处境：违规但合理？

众蚁社区： 现在小区反对声音是什么？

汪：因为我们业主大会规定业委会办公经费一个月不得超过三千块钱。反对声音的业主算了一下业委会二十一个月，只能用十九万至十八万。说业委会在办公经费这一类里面，超了八千两千块钱。说你业委会违规，动用公共收益。主要有三笔支出，其实都是全部用在小区管理中。

第一笔是紧急应诉的律师费。15年还是第三届业委会在任期间，业主发现绿化工程改造花了九十多万。它是一期工程经过业主表决，二期工程没经过业主表决。那么判定第三届业委会代表全体业主，和那个绿化公司所签的合同是无效的，是无效的。就是因为绿化案子查出越来越多的问题，所以小区业主就是征集了20%以上的业主发起动议把业委会罢免，还没办赢，第三届业委会就集体提出辞职。第四届七个人，那个时候16年9月份刚刚上成立，就接到这个绿化案子到法院的诉讼，就是业委会成为被告。那么当你业委会成为被告的时候，你在你有一定期限内必须要应诉的，对吧？法院不会等你的，这个时候怎么办？那么他们没有办法请了一个律师，花了两万四千元。因为这时候我们刚上来不可能因为两万四千块钱，我们去重新再开一个业主大会表决的。但是我们也不是很清楚这个规章制度，因为房办居委会面对这个，知道我们有这个诉讼案子的时候，他们也不知道怎么去对理，他们也第一次遇到这种业委会被告的情况在我们这里，在我们这里，他们也没有遇到。所以这是大家都是在不是很清晰的情况下做了一个决定，不经业主大会就支出了两万四千元经费用于律师费。

第二笔是停车整顿时给物业增加的人工费。停车规约推动时还是发生了堵门这个情况。因为停了不走，上班也不走，下班也就说凭什么八十块钱，找不走就闹。所以一天打十个电话，八个报警电话那都有，门口堵都不让走。那个时候怎么办呢？所以物业说他们抗不住，早高峰、晚高峰要增加保安力量，你不行的话车要拖走。所以你这个时候业委会就同意了，你临时增加保安，你可以增加六个人，试行一个月，那么这个时候保安要加班费了，那么这加班费我们也通报了就是房办和居委会的人，因为他有一个四位一体会议。第一个月发生了三万多块大概，三万多块的加班费，就天天六个人六个人。因为保安他们拿到手大概只有2000多块钱， 其实夏天真的很热。所以，我们觉得这个加班是合情合理的，人家付出劳动对于小区安定还是有帮助的， 这个时候我们三万多块钱。然后慢慢了第二个月我们减人，四个人就保安逐步情况好转，就连续大概做了三个月，总共这么一来发生支付加班大概有六万多块钱，就连续三、五个月。

第三笔是物业第三方评估单位的测算费用。关于这个老物业续还是不续这件事情上，我们在17年就与社区办跟居委会房办进行沟通了，我们说合同到期了接下来怎么办，我们有什么选择。年轻的业主他们就提出，我们应该对外公开招标的形式，我们应该选择物业走向市场化，这是一个比较主流的意见。17年的时候我们就说到时候要怎么办。我们提出要有第三方鉴定现在物业的质量，它的服务、它的价格到底达到什么样的水准。如果说要达到什么样的现在的标准的话，它的物业费的价格到底应该多少是合理的。如果说我们这个方案在这通过，大家觉得认可了，业委会通过了就把这个方案提交讨论，然后就放到上海市房地产局有一个公开招标平台，就是走这个正式房管局的招标平台，也不存在业委会暗箱操作，就是这样的思路。所以在这个情况下，我们就去请了第三方做一个方案测算。一个服务标准的测算。这个事情其实上一届业委会也是同样做，他们付的是三万块钱，我们大概只付了一万八。

反对的业主把这三笔经费算在我们的一年的经费的限额里面，这其实不是日常正常的办公经费，这是一些特殊的产生的费用，他也算在里面说你违规了，你只能用这么多，不管你什么原因你总归是超了，你们就不是业主大会。那我说那我也认了。但这个话是事情是可以讲清楚的。

众蚁社区：实际参与其中，面对业主也劳心劳力，怎么坚持下来的？

汪：现在是无奈，我希望其他有时间有经验的人来做。但是我们现在退出的话就会造成业委会暂停，整个业委会终止，你只能做了。这对整个小区其实业主是不利的，你想他们志愿者什么都不是，他们年轻人你们需要什么他们都来。就是我这个时候退出，其实无论于情于理都说不过去。其实我早就想退出了, 原来去年调我到外地的机构去工作，其实我真的没时间，但是为了维持业委会的稳定，我们希望把这个事情做稳，然后等到换届改选的时候，再来有人家坐这个位置。如果我半途而废，我相信人家就会骂死，这是不太负责任的。虽然从情绪上讲，我是希望退出。因为毕竟来说这个事情我们不能留下一份烂摊子，后面事情进行不下去了。

施：我的感受就是说，绝大多数来做业委会的人还是出于对小区的感情，包括我这边很多志愿者，都像我这样住了十六、十七年的人，就是从小在这长大的。

互联网思维照进基层治理：兼容与否？

众蚁社区：YI平台你们使用时是否有助于帮助业主大会的召开？

施：第四届业主大会已经开了三次业主大会，每次都是在YI平台上操作的。你如果觉得这个投票数字被黑客改过了没问题的，你可以带着双证去社区办查，他们已经查过了都没有问题。那这个里面投票结果是居委会看不到的，当天开票是社区办输密码，就是上一级的人输密码。原来所谓的一些什么做手脚就被规避掉了。

众蚁社区：但是我觉得也有一个隐患的，因为我觉得人有时候，就是所谓的参与小区事物，其实他是一种仪式感。就比如说比如说你的参与度，和一个到网上点一点的那个，就完全不一样。其实如果这种模式下，就是说做人心工作就又显得非常重要。

王&施：因为这样的一种系统下，你会发现一个新的治理的问题在哪里？很多人甚至都不住在小区，他有他的权益。因为现在是无记名投票，我们也不会去看谁投谁不投。从结果上来看，他比线下投票也是有优势的，效率会比较好，方便一点。

后记

在采访后的几天，名园的业委会邀请我们参加他们周三晚上的例会，主要是回应当天上午激动的老年业主强闯业委会办公室的诉求。当我参与例会时却发现反对的老年业主们并未出席。尽管居委会强调协商的精神，希望物业改选先获得大部分业主们的同意才再进入正式选聘阶段。但是业主们激动的情绪在目前似乎让理性对话的可能性变得极度渺茫。

确实有零星几位业主来到现场就选聘物业的方案一事发问。一位中年业主表示选聘物业定下了最高不超过2.85元/㎡/月的成本核算价，但业委会出示的方案并不能使业主理解这个2.85的价格是如何产生的。而另一位老人业主则反映了对于上涨物业费的不情愿，上限2.85意味着每月增长100元的物业费，对于老年业主来说是一笔巨大的开支。名园的业委会主任对此一一作了回应，并愿意继续探讨协商更好的方案。只是这种理性探讨的精神并不足以弥合名园中依然分裂的对立情绪，业委会成员们付出的精力和心血也未得到足够的认可。

（志愿者施伟整理的小区各种文档）

从我们接触到的诸多业委会案例中归纳，业主中的分歧更多是因年龄差带来的彼此理念、文化、经济认知上的差异。信息不对称也是促使业主质疑业委会的一大原因。当业委会的工作模式已经专业依法依规后，为何名园依旧困难重重？这就需要与更多业委会同行交流促进。

注：YI 平台是上海首个业主大会线上投票的合法平台，在梅陇镇政府和第四任业委的共同努力下将YI平台引入名园试点，目前仅在闵行梅陇地区使用，下一期我们将推送一篇业委会视角下的使用报告。

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